老师好！我买别人的车库还有一个小棚，不能过户。请问怎样写合同?

你购买的车库和小棚不能过户，这种情况下签订合同需重点明确权利归属和风险承担。以下是具体的合同撰写方式及注意事项：
购买不能过户的车库和小棚，签订合同时需明确交易标的、权利义务及违约责任，以降低法律风险。如果或若存在车库和小棚属于合法建筑但因历史原因无法过户的情况，合同中应详细描述车库和小棚的位置、面积、现状等基本信息，并注明“因客观原因无法办理过户手续，卖方保证对车库和小棚享有合法处分权，且不存在抵押、查封等权利瑕疵”；如果或若存在车库和小棚为违建的可能，需在合同中明确告知买方实际情况，由双方协商是否继续交易，若买方知情仍购买，需自行承担未来可能被拆除的风险；如果或若存在卖方并非原始权利人的情况，应要求卖方提供其取得车库和小棚权利的相关证明（如前手买卖合同、付款凭证等），并在合同中约定卖方对权利瑕疵承担连带责任。
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针对你购买不能过户的车库和小棚如何写合同的问题，可依据相关法律规定来确保合同内容的合法性。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。你购买的车库和小棚虽不能过户，但只要买卖双方均为完全民事行为能力人，签订合同是双方真实意思表示，且车库和小棚不属于法律禁止交易的范畴（如违建），则合同本身可具有法律效力。同时，《民法典》第五百九十六条规定，买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。因此，在撰写车库和小棚的买卖合同时，需将上述条款详细列明，特别是针对不能过户的原因、权利瑕疵担保责任等内容作出明确约定，以符合法律对买卖合同的基本要求，保障你对车库和小棚的合法使用权。
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为保障你购买不能过户的车库和小棚的权益，以下是几点实用的行动建议：
1、核实产权状况：在签订合同前，要求卖方提供车库和小棚的产权证明（如原始购买合同、开发商证明、社区或村委出具的使用权证明等），并核实卖方是否为合法权利人，避免因权利归属不清导致纠纷。2、详细约定合同条款：合同中需明确车库和小棚的具体信息（位置、面积、四至界限等）、交易价格、付款方式、交付时间，特别注明“不能过户”的原因及双方对此的知晓和认可，同时约定卖方对车库和小棚无权利瑕疵的保证条款。3、明确违约责任：针对卖方违约（如隐瞒权利瑕疵、车库和小棚被查封等）和买方违约（如逾期付款）的情形，分别约定具体的违约责任，例如卖方违约需双倍返还定金或赔偿全部损失，买方违约则定金不退等。4、留存交易证据：签订合同后，保留好双方签字盖章的合同原件、付款凭证（银行转账记录需备注“购买XX车库及小棚款项”）、卖方提供的产权证明复印件及双方沟通记录（微信、短信等），形成完整证据链。选择解决方案时，应重点考虑车库和小棚的实际权利状态及卖方的履约能力，确保自身权益最大化。如果你对合同条款的拟定或风险防范仍有疑问，建议进一步向专业律师咨询。
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购买不能过户的车库和小棚存在一定法律风险，以下是可能出现的风险点及实例说明：
1、产权归属纠纷风险：如果卖方并非车库和小棚的唯一合法权利人，或其权利存在瑕疵（如共有权人未同意出售），可能引发产权归属纠纷。例如，卖方将夫妻共有的车库和小棚擅自出售，其配偶事后主张买卖合同无效，要求收回车库和小棚，此时你虽持有合同，但可能因无法过户且未取得合法授权而被迫返还，同时面临追回已付款项的困难。2、行政处罚风险：若购买的车库和小棚属于违法建筑，可能面临被相关部门拆除或罚款的行政处罚。例如，该小棚系卖方未经批准擅自搭建，城市管理部门在巡查中认定其为违建并作出限期拆除决定，你作为实际使用人需承担拆除后果，已支付的购房款也可能因合同无效而难以全额追回。